Teil 1: Basics zum Energieausweis - Motivation und Geschichte
Kurzbeschreibung: Das Ziel des Energieausweises, Gebäude in energetischer Hinsicht vergleichbar zu machen und den Immobilienmarkt so zu beeinflussen, dass energetisch effiziente Gebäude attraktiver werden, wird betont. Die "Energieeffizienz" eines Gebäudes verglichen mit anderen Gebäudekriterien bezüglich der Bedeutung für die Immobiliennachfrage wird diskutiert.
Die Geschichte des Energieausweises in Österreich sowie die "Rechtsgeschichte" des Ausweises werden skizziert: EU-Gebäuderichtlinie, öst. Energieausweis-Vorlage-Gesetz, OIB-Richtlinie 6 samt zugehörigem Leitfaden. Der Energieausweis in der Praxis
Eine Serie in fünf Teilen
Teil 1: Basics zum Energieausweis - Motivation und Geschichte
Seit Inkrafttretten des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes am 1.1.2008 ist der Energieausweis einer breiteren Öffentlichkeit bekannt geworden. Da bei Verkauf und Vermietung von Immobilien sowie bei Neubauten und umfassenderen Sanierungen ein Energieausweis vorzulegen ist, weiß ein großer Teil der Bevölkerung zumindest von der Existenz des Energieausweises.
In diesem Beitrag wollen wir verschiedene Aspekte rund um den Energieausweis betrachten.
(In dieser Serie wollen wir verschiedene Aspekte rund um den Energieausweis betrachten.)
Dabei steht die Sichtweise des Energieausweisausstellers im Vordergrund, aber auch die Wirkung des Energieausweises auf Endkunden und Immobilienmakler wird beleuchtet.
Konkret werden folgende Punkte behandelt:
Basics zum Energieausweis - Motivation und Geschichte
Die Ergebnisseite des Energieausweises
Rechtliche Aspekte, Haftungsfragen
Wie schwierig ist es, Energieausweise auszustellen? Tipps aus der Praxis
Die Wirkung des Energieausweises und abschließende Empfehlungen
Die Inhalte der einzelnen Teile der Serie:
Teil 1: Basics zum Energieausweis - Motivation und Geschichte
Teil 2: Die Ergebnisseite des Energieausweises
Teil 3: Rechtliche Aspekte, Haftungsfragen
Teil 4: Wie schwierig ist es, Energieausweise auszustellen? Tipps aus der Praxis
Teil 5: Die Wirkung des Energieausweises und abschließende Empfehlungen
Basics zum Energieausweis - Motivation und Geschichte des Energieausweises
Der Energieausweis ist ein Dokument, das über die energetische Qualität eines Gebäudes informieren soll. Er soll den Käufer oder Mieter eines Hauses bzw. einer Wohnung darüber informieren, wie hoch der Energiebedarf der jeweiligen Immobilie unter bestimmten Bedingungen sein wird. Vom Energiebedarf abgeleitet sind die Energiekosten, die den Konsumenten ja in der Regel in erster Linie interessieren, auch wenn darüber der Energieausweis, wie er in Österreich umgesetzt ist, keine unmittelbare Aussage macht.
Vor allem soll der Energieausweis Immobilie A mit Immobilie B hinsichtlich der energetischen Qualität vergleichbar machen: Ist die Immobilie A energieeffizienter als die Immobilie B und wie sehr unterscheiden sich diese hinsichtlich der Energieeffizienz? Und sind damit die voraussichtlichen Energiekosten im Objekt A niedriger als im Objekt B und wie groß ist der voraussichtliche Unterschied?
Das Hauptziel bei der Einführung des Energieausweises bestand und besteht darin, den Gebäude- bzw. Wohnungsmarkt so zu beeinflussen, dass Gebäude mit schlechterer Energieeffizienz weniger nachgefragt und mit der Zeit aus dem Markt gedrängt werden bzw. im Umkehrschluss, dass Gebäude mit besserer Energieeffizienz verstärkt nachgefragt werden. So soll sich laufend die durchschnittliche energetische Qualität des Gebäudebestands verbessern und schließlich auch der gesamte Energieverbrauch im Gebäudebereich sinken.
Der Bauphysiker Helmut Schöberl nimmt zur Zielsetzung der Marktbeeinflussung durch den Energieausweis Stellung:
Helmut Schöberl:
Und der zweite Grund für mich ist, er steigert natürlich den Wert der Immobilie. Der Energieausweis ist ja verpflichtend, eh schon seit einiger Zeit. Es wird langsam das durchdringen, dass für jedes Gebäude bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis mit gegeben wird. Das wird sicher jetzt nicht Leute bewegen, vom 2. Bezirk in den 13. zu ziehen. Aber es wird, wenn man in einem bestimmten Bezirk wohnen will, schon eine Differenzierung sein, in welches Gebäude man einziehen möchte. Weil je nachdem hat man weniger oder höhere Heizkosten/Betriebskosten. Also bei ähnlichen Lagen wird das, glaube ich, schon ein Kriterium sein. So wie man jetzt das Pickerl vom Kühlschrank kennt, wird das auch beim Gebäude ausschlaggebend sein. Nur beim Gebäude ist es eine wesentlich höhere Dimension der Betriebskosten. Deshalb glaube ich, dass es auch für die Immobilien einen klaren Vorteil bringt, dass man, wenn man saniert, auf eine höhere Dämmstoffstärke geht.
Den Begriff des Energieausweises gibt es in Österreich seit den 1990er-Jahren, in einzelnen Bundesländern wie beispielsweis in Oberösterreich oder Vorarlberg wurde dieser im Zuge der Berücksichtigung von energetischen Aspekten in der Wohnbauförderung bereits damals eingeführt.
(alternativ: Energieausweise gibt es in Österreich bereits seit den 1990er-Jahren, . . . )
Die entsprechende Berechnung war relativ einfach, umfasste keine Anlagentechnik, beschränkte sich ausschließlich auf den Heizwärmebedarf und konnte daher mit einem einfachen EXCEL-Tool durchgeführt werden.
Die Initiative zum Energieausweis, wie wir ihn heute kennen, stammte von der Europäischen Union. Im Dezember 2002 wurde die sogenannte EU-Gebäuderichtlinie, genau die Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet.
In Österreich wurde diese EU-Richtlinie einerseits durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, andererseits in technischer Hinsicht durch die OIB-Richtlinie 6, den OIB-Berechnungsleitfaden "Energietechnisches Verhalten von Gebäuden" und das dazugehörige Normenwerk umgesetzt. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz trat mit 1.1.2008 in Kraft.
Im Jahr 2010 erschien eine Neufassung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Richtlinie 2010/31/EU).
Auch in Österreich wurden daraufhin sowohl das Energieausweis-Vorlage-Gesetz als auch die technischen Dokumente, inklusive der zum Energieausweis gehörigen Normen, geändert bzw. angepasst.
Im Oktober 2011 erschien die überarbeitete OIB-Richtlinie 6. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz wurde im Jahr 2012 novelliert und trat in der novellierten Fassung am 1.Dezember 2012 in Kraft.
Teil 2: Die Ergebnisseite des Energieausweises
Kurzbeschreibung: Die Veränderung des Designs der wichtigen "Seite 1" des Energieausweises seit 2011 wird besprochen. Nunmehr sind Heizwärmebedarf, Primärenergiebedarf, Kohlendioxidemissionen, sowie der "Gesamtenergieeffizienz-Faktor" auf Seite 1 zu finden. Es wird erläutert, warum der Gesamtenergieeffizienz-Faktor als Größe eingeführt wurde. Die 2011 erfolgte Veränderung im Design wird kritisch beleuchtet (Erhöhung der Komplexität, Verringerung der Transparenz, Verlust des Interesses der Endkunden). Leider haben die Bundesländer die bestehende Freiheit genutzt, das seitens des OIB vorgeschlagene Design der Seite 1 des Energieausweises abzuändern, sodass "Bundesländerversionen" existieren. Die Ergebnisseite des Energieausweises - der Heizwärmebedarf und drei neue Kennzahlen
Der Energieausweis in der Praxis - Teil 2: Die Ergebnisseite des Energieausweises
Die auffälligste Änderung, die mit der im Oktober 2011 erschienenen OIB-Richtlinie 6 einhergeht, betrifft die erste Seite des Energieausweises.
Bis 2011 gab es auf der ersten Seite des Energieausweises eine Ergebnisgröße, den Heizwärmebedarf, genaugenommen den auf die Bruttogrundfläche bezogenen Heizwärmebedarf bei einem Referenzklima. Dieser Wert wurde einerseits als Zahlenwert, aber optisch augenfälliger und daher einprägsamer auf einer Farbskala von A++ bis G dargestellt.
In der im Oktober 2011 erschienen OIB-Richlinie 6 ist nun festgelegt, dass vier Ergebnisgrößen auf der ersten Seite des Energieausweises dargestellt und in der Farbskala von A++ bis G abgebildet sein sollen. Zum Heizwärmebedarf, der als erste Ergebnisgröße bleibt, aber nun auf das Standortklima bezogen ist, kommen drei Ergebnisgrößen dazu:
der Primärenergiebedarf, bezogen auf den Standort
die Kohlendioxidemissionen, bezogen auf den Standort
und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (abgekürzt fGEE)
Thomas Bednar, Professor für Bauphysik an der TU Wien, und mitverantwortlich für die Gestaltung der dem Energieausweis zugrundeliegenden Normen, nimmt dazu Stellung:
Thomas Bednar:
In Österreich war traditionell der Heizwärmebedarf immer die einzige Größe auf ersten Seite des Energieausweises. Die Richtlinie sieht, für die gesamte Energieeffizienz von Gebäuden der europäischen Kommission, an sich Größen vor, die durch den Heizwärmebedarf alleine nicht argumentierbar sind. Die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes wird sicher durch eine Größe abgebildet, die bei Wohnbauten den Energiebedarf für Raumheizung, für Warmwasser, eigentlich auch für die Haushaltsgeräte und den Hilfsstrombedarf im Stiegenhaus vom Lift und Stiegenhausbeleuchtung abbilden sollte.
Der Heizwärmebedarf ist zwar eine Größe, mit der sowohl der Professionist als auch zumindest ein Teil der Kunden (Konsumenten) etwas anfangen kann, aber er ist nicht geeignet, um die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes abzubilden.
(alternativ: Der Heizwärmebedarf ist zwar eine - zumindest in Österreich - etablierte Größe, aber er ist nicht geeignet, um die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes abzubilden.)
Denn der Heizwärmebedarf erfasst nur einen Ausschnitt des gesamten Energiebedarfs eines Gebäudes: Die Verluste des Heizsystems, der Energiebedarf für Warmwasser und für Haushaltsgeräte sind nicht erfasst. Im Fall von Nicht-Wohngebäuden kommt auch noch ein Energiebedarf für Raumkühlung hinzu.
Dieser gesamte Energiebedarf eines Gebäudes wird durch die Größe des Endenergiebedarfs erfasst.
Dieser ist gemäß OIB-Richtlinie 6, Ausgabe 2015, folgendermaßen definiert:
Der Endenergiebedarf umfasst zusätzlich zum Heizenergiebedarf den Haushaltsstrombedarf bzw. den jeweils allfälligen Betriebsstrombedarf, Kühlenergiebedarf und Beleuchtungsenergiebedarf, abzüglich allfälliger Endenergieerträge und zuzüglich eines dafür notwendigen Hilfsenergiebedarfs. Der Endenergiebedarf entspricht jener Energiemenge, die eingekauft werden muss (Lieferenergiebedarf).
Um die Gesamtenergieeffizienz einer Immobilie abbilden zu können, einigte man sich in Österreich auf den sogenannten Gesamtenergieeffizienz-Faktor (abgekürzt fGEE).
Dieser ist gemäß OIB-Richtlinie 6, Ausgabe 2015, folgendermaßen definiert:
Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist der Quotient aus dem Endenergiebedarf und einem Referenz
Endenergiebedarf (Anforderung 2007).
Erst mit der Einführung des Gesamtenergieeffizienz-Faktor im Jahr 2011 erfolgte damit eine Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, die tatsächlich der Intention dieser Richtlinie entspricht. Bei der Berechnung des Gesamtenergieeffizienz-Faktors wird der Endenergiebedarf für das betrachtete Objekt durch einen Referenz-Endenergiebedarf dividiert. Dieser Referenz-Endenergiebedarf entspricht in etwa dem gesetzlich geforderten Baustandard des Jahrs 2007. Ein Gebäude, das einen Gesamtenergieeffizienz-Faktor von 1 erreicht, ist damit in etwa so energieeffizient wie ein im Jahr 2007 errichtetes durchschnittliches Gebäude. Ist der Wert des Gesamtenergieeffizienz-Faktors kleiner als 1, ist der energetische Standard des Gebäudes besser, ist der Faktor größer als 1, ist der energetische Standard schlechter.
Thomas Bednar:
Diese Größe, wo man weiß, man hat eine Referenz (z.B. man baut nach einer Bauordnung), ist eigentlich der fGEE von der Idee her. D.h. er bezieht den Energieverbrauch auf den Energieverbrauch eines Referenzgebäudes, das in diesem Fall 2007 (OIB-Richtlinie) errichtet wurde, auch von der Hülle, der Anlage, das hätte ca.1. Wenn man dann sieht fGEE ist 0.7 oder 0.5, erfreulich, weil nur ca. 70% bzw. 50% der Energiekosten. Das "ca." ist darauf bezogen, dass natürlich eine gewisse Unschärfe dabei ist, aber es hat richtungsweisenden Charakter.
Die beiden übrigen Größen auf der Ergebnisseite des Energieausweises, der Primärenergiebedarf und die Kohlendioxidemissionen, basieren in der Berechnung ebenfalls auf dem Endenergiebedarf. Zur Berechnung von Primärenergiebedarf und Kohlendioxidemissionen wird der Endenergiebedarf mit Konversionsfaktoren multipliziert, die je nach Energieträger unterschiedlich. Primärenergiebedarf und Kohlendioxidemissionen sind Indikatoren, die für die ökologische Bewertung eines Gebäudes herangezogen werden - in dem Zusammenhang möchten wir auch auf das File bzw. die Serie "Ökologische Bewertung von Gebäuden" hinweisen.
Ein Nachteil der Konversionsfaktoren ist, dass man sich auf diese Faktoren einigen muss, und daher der eine oder andere Faktor auch umstritten ist. Außerdem ändern sich diese Faktoren mit der Zeit und müssen daher angepasst werden.
Thomas Bednar:
Um verschiedene Energieträger addieren zu können, braucht man Primärenergie. Um von Endenergie auf Primärenergie zu schließen, braucht man Konversionfaktoren. Die kann man ermitteln, aber dabei gibt es ein paar Definitionen über die man diskutieren kann. Also, wie verteile ich die Ressourcen auf Produkte, also solche Allokationsprobleme, die dazu führen, dass man eine unendliche Diskussion führen könnte, welche Faktoren genau die richtigen sind.
Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor kommt hingegen ohne Konversionfaktoren aus.
Thomas Bednar:
Ja, ist Endenergieverhältnis, weil diese Größe Konversionsfaktor-frei sein sollte. Um aus jeglicher Diskussion, wie ein Konversionsfaktor festzulegen ist, herauszukommen. Um wirklich eine Größe zu haben, die die Gesamtenergieeffizienz abbildet. D.h., das war dann der Alternativvorschlag, dass man Heizwärmebedarf+FGEE verwendet für das Labelling.
Typisch für Österreich passierten ungewöhnliche Dinge. Dann war es auf einmal eine Vierlingsgeburt. Also auch Primärenergiebedarf und CO2 kein Problem mehr, nicht mehr auf 2.Seite versteckt, sondern alle ganz vorne prominent dargestellt.
Eine Kritik am Gesamtenergieeffizienz-Faktor besteht darin, dass dieser wenig anschaulich ist und zu wenig dessen Bedeutung kommuniziert wurde.
Dazu der klima:aktiv Bildungskoordinator Johannes Fechner:
Johannes Fechner:
Der fGEE Faktor war eben der Versuch, die Gesamtenergieeffizienz, die ja gefordert ist, darzustellen. Das Problem ist, wie kommuniziert man den Faktor.
1 ist Baustandard 2007 kann man sich noch vorstellen, ist jetzt 2 sehr schlecht oder mittelprächtig, da fehlt einem das Gefühl, was heißt jetzt 0,5.
Die Kommunikation rund um den Energieausweis ist sicherlich verbesserungsfähig, vor allem wenn man will, dass der zu einem Marketinginstrument wird.
Aber bei aller Kritik bleibt die Frage, wie die Gesamtenergieeffizienz besser abgebildet werden hätte können. Immerhin kommt der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ohne Konversionsfaktoren aus und der Heizwärmebedarf ist ja noch immer in der Ergebnisdarstellung enthalten (wenn auch nur als Buchstabe, aber nicht auch als Zahlenwert).
Auch ist der Gesamtenergieeffizienz-Faktor, wenn man sich einmal mit seiner Bedeutung vertraut gemacht, anschaulicher als der reine Zahlenwert eines Endenergiebedarfs.
Leider kommt es im föderal strukturierten Österreich immer wieder vor, dass einzelne Bundesländer gerne "ihr eigenes Süppchen kochen". So wird in Niederösterreich nach wie vor nur der Heizwärmebedarf auf der ersten Seite des Energieausweises angegeben (allerdings nur als Buchstabe auf der Farbskala, nicht auch als Zahlenwert).
Teil 3: Rechtliche Aspekte, Haftungsfragen
Kurzbeschreibung: Ein Energieausweis darf bei Inbestandgabe nicht älter als 10 Jahre sein. Der Umstand wird hervorgehoben, dass seit kurzem der Ausweisersteller für die Richtigkeit des Ausweises haftet, früher haftete der Verkäufer bzw. Vermieter. Ein Beispiel eines Falles wird erwähnt, in dem die Ausstellerhaftung schlagend geworden war und dem Aussteller hohe Kosten entstanden sind. Herr Fetscher, ein Aussteller, begrenzt in begründeten Einzelfällen die Gültigkeit einzelner von ihm ausgestellter Energieausweise auf einer Dauer von weniger als 10 Jahren. Rechtliche Aspekte - Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, Haftungsfragen
Der Energieausweis in der Praxis - Teil 3: Rechtliche Aspekte, Haftungsfragen
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz regelt, dass ein Energieausweis bei Verkauf und Vermietung von Immobilien vorgelegt werden muss. Außerdem ist in diesem Gesetz festgelegt,
welche Informationen aus dem Ergbnis in Anzeigen angegeben werden müssen,
was passiert, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird
welche Strafbestimmungen es gibt; und
wer für die Richtigkeit des Energieausweises haftet.
Kurz gefasst, steht sinngemäß im Energieausweis-Vorlage-Gesetz,
dass bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie (abgesehen von wenigen ausgenommenen Gebäudetypen) immer ein Energieausweis vorzulegen ist, der nicht älter als 10 Jahre sein darf;
dass in dem Fall, dass eine Immobilie in einem Druckwerk oder im Internet angeboten wird, in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor angegeben werden muss;
dass für den Fall, dass kein Energieausweis vorgelegt wird, eine Gesamtenergieeffizienz, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht, als vereinbart gilt.
dass ein Strafrahmen von bis zu 1.450 Euro besteht, falls die geforderten Kennwerte in Annoncen nicht angeführt sind oder falls ein Energieausweis nicht vorgelegt wird.
Während in der ersten Fassung des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes aus dem Jahr 2006 die Haftung noch nicht geregelt war, liegt nun mit der novellierten Fassung des Gesetzes (aus dem Jahr 2012) die Haftung beim Ersteller des Ausweises.
Im Paragraph 6 des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012 heißt es dazu:
Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB.
Unbeschadet gewährleistungsrechtlicher Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandvertrag haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises.
Wolfgang Fetscher, Betreiber eines Büros, das sich auf die Ausstellung von Energieausweisen spezialisiert hat, zur Haftung des Energieausweisausstellers:
Wolfgang Fetscher:
Und die Haftung hat sich natürlich auch dramatisch geändert, die Haftungssituation mit dem Energieausweisvorlagegesetz 2012 ist es ja jetzt eine Direkthaftung. Davor hat im Prinzip der Verkäufer gehaftet dem Käufer auf die Richtigkeit, erstens einmal auf die Aushändigung und auf die Richtigkeit des Energieausweises. Und falls jetzt irgendeine Beanstandung gewesen wäre, hätte sich der Verkäufer, der die Haftung einmal trägt im Zuge der Gewährleistung, regressieren können beim Aussteller. Seit 2012 ist das eine Direkthaftung; also wir haften direkt dem Käufer gegenüber nach dem Energieausweisvorlagegesetz als bedungene Eigenschaft des Gebäudes. Der Energieausweis ist eine bedungene Eigenschaft des Gebäudes auf die Dauer, auf die er ausgestellt ist - und dafür haften wir.
Was bedeutet eigentlich die Haftung für den Energieausweis als konkrete Auswirkung? Kann das soweit gehen, dass der Aussteller des Energieausweises, wenn er das tatsächlich gebaute Gebäude nicht richtig im Rechenmodell abgebildet hat, dann auf eigene Kosten das Gebäude entsprechend nachbessern muss?
Wolfgang Fetscher:
Richtig, richtig, soweit geht die Haftung, und es gibt auch schon so einen Fall, es gibt auch schon einen durchjudizierten Fall in Vorarlberg meines Wissens nach, also laut den Medien und laut unserem Softwarelieferanten wurde das kommuniziert, dass dort ein Gebäude eben verkauft, ein Bestandsgebäude verkauft wurde. Der Käufer hat das überprüfen lassen beim TÜV den Energieausweis, es hat sich herausgestellt, dass die Fenster zu gut gerechnet wurden, also in der Praxis einfach schlechter waren, und der wurde dann quasi auf Wiederherstellung auf diesen Fenstertausch eben dann verurteilt.
In dem von Wolfgang Fetscher erwähnten Fall, wo die Haftung des Energieausweisausstellers schlagend wurde, handelte es sich um ein Bestandsgebäude. Grundsätzlich könnte die Haftung auch im Neubaufall schlagend werden, auch wenn es derzeit dafür noch kein ausjudiziertes Beispiel gibt. In manchen Fällen schränkt daher Wolfgang Fetscher die Gültigkeitsdauer des Energieausweise auf fünf Jahre ein.
Wolfgang Fetscher:
Zitat R. Fetscher Beim Neubau ist die Problematik genauso gegeben, weil eben: Wenn in der Ausführung, wie gesagt, zu dem Zeitpunkt, wo ich berechne, gibt es nur Papier, und wie es so schön heißt: Papier ist geduldig. Wenn in der Ausführung schlechter gebaut wurde, dann ist so wie es momentan von den behördlichen Verfahren geregelt ist, gibt es keinen Endzustandsenergieausweis, es gilt der, der bei der Einreichung genehmigt wurde, mit dem die Baugenehmigung erwirkt wurde. Der Energieausweis gilt zehn Jahre lang, wenn ich ihn nicht befriste, wenn ich ihn nicht kürzer ansetze. Und da kann das der Fall sein, dass das Gebäude dann anders gebaut wird, in dieser Zeitspanne von zehn Jahren den Eigentümer wechselt. Der Verkäufer zieht meinen Ausweis noch heran laut Energieausweisvorlagegesetz, weil er ist ja noch gültig, steht ja rechts unten drauf. Damit hat er einmal keine Verletzung gemacht, damit hatte er dem Gesetz genüge getan, aber wenn ein Gegengutachten dann eben sagt: Mein Ausweis ist zu gut, dann kann es mir passieren. Natürlich versucht man auch sich abzusichern, aber, wie gesagt, der Fall ist noch nicht ausjudiziert, aber das wäre ein Worstcase-Szenario, wie weit die Haftung gehen kann und was man bedenken muss.
6.03
Man kann diese Nutzungsdauer, oder diese Gültigkeitsdauer eher, man kann die auch einschränken. Also ich mache das sehr wohl, dass ich bei gewissen Objekten diese Dauer einschränke, zum Beispiel auf fünf Jahre.
Teil 4: Wie schwierig ist es, Energieausweise auszustellen? Tipps aus der Praxis
Kurzbeschreibung: Wenn man nicht eine ausreichend große Zahl an Energieausweisen pro Jahr erstellt, ist man bezüglich erfolgter Veränderungen in der Berechnungsmethodik nicht am Laufenden; die Gefahr Fehler in der Ausstellung zu machen, ist groß. Baumeister, Architekten, etc., sind zwar zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt, lagern die Aufgabe aber aufgrund der Komplexität bzw. ihrer mangelnden Routine oft an Spezialisten aus.
Schwierigkeiten macht dabei nicht die Physik selbst sondern vor allem die laufenden Veränderungen in Landesverordnungen, Normen und Berechnungsrichtlinien/-leitfäden sowie Feinheiten, wie insbesondere die Haustechnik eines Gebäudes korrekt zu erfassen ist.
Ein interessanter Abschnitt vermittelt Tipps aus der Praxis zur Erfassung von Bestandsgebäuden (Sanierung). Wichtig: Eine vor Ort Besichtigung ist unumgänglich. Herr Fetscher erkennt die Dämmdicke des WDVS eines Bestandsgebäudes oft an einem öffenbarem "Blitzschutztürl", da hier das WDVS durchstoßen ist. Wie schwierig ist es, Energieausweise auszustellen?
Der Energieausweis in der Praxis - Teil 4: Wie schwierig ist es, Energieausweise auszustellen? Tipps aus der Praxis
Das Ausstellen eines Energieausweises ist zwar keine Hexerei, aber es erfordert doch eine ernsthafte, gewissenhafte Beschäftigung mit der Materie und eine sorgfältige, genaue Arbeitsweise. Das So-Nebenbei-Erstellen von Energieausweisen als Zusatzgeschäft hat sich daher eher nicht etabliert, es gibt eine Tendenz, die Ausstellung von Energieausweisen auszulagern. Dazu Wolfgang Fetscher:
Wolfgang Fetscher:
Im Neubau ist es so, dass wir für umliegende Baumeister arbeiten, die zwar am Beginn alles selbst gerechnet haben, aber eingesehen haben, als die nächste OIB Richtlinie 2011 gekommen ist, das Thema ist immer komplexer geworden. Also wenn Du nicht eine gewisse Anzahl - ich muss jetzt keine Zahl nennen - pro Jahr rechnest, dann kann man davon ausgehen, dass man es nicht schafft. Nur weil man fachkundig ist. Wenn ich nur fünf Energieausweise im Jahr rechne, kann ich mir ziemlich sicher sein, dass ich irgendwo einen Fehler mache. Das Thema ist so komplex geworden, dass es von einem Baumeister, der ein Gebäude errichtet, da haben sich viele am Anfang gesagt: Das machen wir selbst, diese Dienstleistung bieten wir an, und da sind einige, auch mittelgroße Firmen haben sich dafür entschieden, das als Dienstleistung zuzukaufen. Alleine wir bekommen also sicher alle zwei Monate ein Update vom Programm. Als es haben sich ... In Niederösterreich die Bautechnikverordnungen ändern sich, in Wien zu unterschiedlichen Zeiten wie in Niederösterreich, und diese ständigen Änderungen ja, also wenn man jetzt auch mehrere Bundesländer rechnet wie wir, also Wien, Niederösterreich, Burgenland, Steiermark, dann ist man ständig mit Änderungen und Aktualisierungen konfrontiert, und da muss man wirklich up to date sein, dass da rechts unten dann das Richtige steht.
Was macht es eigentlich für einen Quereinsteiger so kompliziert bzw. was schreckt diesen ab, Energieausweise zu erstellen? Im Grunde hat man ja in erster Linie Flächen bzw. Abmessungen und Materialwerte aus Plänen abzulesen und in eine Software über einen Computer einzugeben. Pläne stellen für Baumeister und Architekten keine Schwierigkeit dar und Materialwerte schlägt die Software vor.
Wolfgang Fetscher:
Es sind die laufenden Veränderungen eigentlich, von der Gesetzesseite. Zuerst wurde die OIB Richtlinie verändert, die Bautechnikverordnungen wurden verändert, die Anlagenseite als solche ist natürlich bei kleineren Baumeistern auch ein bisschen natürlich, der jetzt nicht unbedingt einen Heiztechnikplaner hat, wenn er das schon vergibt. Im Normalfall, wenn er wirklich der reine Baumeister ist, dann ist das schon einmal ein Punkt, wo sich ein Baumeister ein bisschen schwerer tut im Normalfall, die Heizungsanlage richtig einzugeben. Da gibt es natürlich sehr viele Kniffe, kleine Kniffe, wie das Speichervolumen richtig einzugeben, wenn es Kombinationen gibt mit Solar oder Fotovoltaik. Die Anlagentechnik als solche ist schon aufwändig, und diese richtig einzugeben, um dann letztendlich auf den richtigen Endenergiebedarf und auf den Faktor der Gesamtenergieeffizienz zu kommen. Die reine Bauphysik ist nicht das Problem, einen U-Wert richtig einzugeben oder den U-Wert für den Ziegel, den er verwendet, das ist nicht die Problematik, sondern da liegt die Schwierigkeit eher bei der Anlagentechnik.
Um hier keinen falschen Eindruck zu erwecken - man braucht kein ausgewiesener Spezialist für Haustechnik zu sein, um die Haustechnik richtig in eine Energieausweis-Software einzugeben. Aber eine gewissenhafte Auseinandersetzung mit den in der Energieausweis-Berechnung verwendeten Begrifflichkeiten ist notwendig. Empfehlenswert sind in diesem Zusammenhang Schlungsangebote von Software-Herstellern oder der Bauakademien.
Die Erfassung von Bestandsgebäuden - Tipps aus der Praxis
Ein Energieausweis muss auch für die Gebäudesanierung erstellt werden, sofern die Sanierung entsprechend umfassend angelegt ist. Der Berechner muss zunächst einen Ausweis für das bestehende unsanierte Gebäude ausstellen, einen sogenannten Bestandsenergieausweis. Ein Bestandsenergieausweis kann bereits im Falle einfacher Fassadensanierungen erforderlich sein. Auch bei Verkauf oder Vermietung von Bestandsgebäuden ist ein Energieausweis vorzulegen.
Worauf kommt es bei der Erstellung eines qualitativ hochwertigen Energieausweises in der Sanierung bzw. generell bei Bestandsgebäuden an?
Wolfgang Fetscher:
Im Bestandsausweis ist es, das Um und Auf liegt in der Begehung der Immobilie. Also hier alleine so einen Fußbodenaufbau, wenn sie da hereinkommen: Wir wollen sie den beurteilen? Also da kann man natürlich im Worstcase dann mit dem Default U-Wert rechnen, weil das Baujahr kann man in den meisten Fällen in Erfahrung bringen, aber ob da jetzt unter dem Laminat eine Trittschalldämmung liegt oder vielleicht sogar ein schwimmender Estrich drunter ist; in dem Fall haben wir es noch leicht, weil es unterkellert ist d.h. ich kann einmal auch von unten schauen, welche Decke, welcher Deckenaufbau ist es, aber da ist es schon, da geht es wirklich an das Eingemachte bei der bei der Bestandsaufnahme.
Wie kann man durch eine Besichtigung vor Ort feststellen, wie die Gebäudekomponenten aufgebaut sind bzw. ob sie tatsächlich den Plänen, sofern überhaupt noch welche existieren, entsprechen.
Werden die Bauteile dazu geöffnet?
Wolfgang Fetscher:
Bei Fußböden natürlich nicht. Ich kann niemanden den Fußboden zerstören aber oberste Geschossdecke: Da gibt es natürlich schon den einen oder anderen Trick, wo man. Oder da muss man einfach genau schauen. Da kann ich nicht einfach nur hinschauen, sondern da brauchst Du eine Taschenlampe dazu, und da versucht man halt, oft die oberste Schicht, doch irgendwo ist etwas geschnitten, ein kleines Stückchen, das nimmt man heraus, und dann kann man sehr wohl hineinmessen. Oder bei der Fassade ist natürlich, sobald ich eine Fassade sehe, o.k., ich sehe eine Dämmung. Der Bauherr sagt immer 8 cm oder 10 cm, sage ich mal ja, und sobald ich ein Blitzschutztürl sehe, habe ich meinen Schlüssel schon heraußen und öffne das Blitzschutztürl, wenn er gar nicht herschaut, weil dort sehe ich es dann wirklich. Ich brauche nur den Vierkantschlüssel, öffne das Blitzschutztürl und kann die Fassadendämmstärke messen. Das ist unerlässlich, also das, was an die Bauherrn... Vor allem wenn es um den Verkauf geht, das darf man oft nicht glauben. Wir machen es halt so. Natürlich im Worst Case könnte ich sagen: Herrn Maier hat gesagt ... Wenn ich das protokolliere im Ausweis, aber letztendlich ist es doch so: Ich bin der Fachmann, und es könnte jemand sagen: Sie hätten das feststellen können - und müssen eigentlich.
Ein günstiger Fall ist gegeben, wenn der Bauherr sein Gebäude "von sich aus öffnen läßt", sprich: wenn er schon mitten in der Sanierung ist. Dann können Bauteilaufbauten leichter aufgenommen werden.
Teil 5: Die Wirkung des Energieausweises und abschließende Empfehlungen
Kurzbeschreibung: Der Energieausweis als solcher ist mittlerweile in das Bewusstsein der Bevölkerung eingedrungen. Käufer bzw. Mieter verlangen nunmehr vor Kauf/Miete aktiv danach. Seit 2012 ist – offenkundig aufgrund der Neugestaltung des Designs des Ausweises – das Interesse am Energieausweis seitens Laien gesunken. Hauptgrund dafür ist die mangelnde Erläuterung der auf Seite 1 bereitgestellten Information bzw. auch überhaupt das Zuviel an Information, insbesondere auf Seite 1.
Die laufende Weiterbildung für ist Aussteller sehr wichtig. Die Wirkung des Energieausweises
Wie wirkt der Energieausweis?
Der Energieausweis in der Praxis - Teil 5: Die Wirkung des Energieausweises und abschließende Empfehlungen
Erklärtes Ziel der Einführung des Energieausweises ist ja, den Immobilienmarkt in Richtung Energieeffizienz zu beeinflussen. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz sollen weniger nachgefragt und schließlich aus dem Markt gedrängt werden, während umgekehrt Gebäude mit guter Energieeffizienz mehr nachgefragt werden. Inwieweit konnte dieses Ziel erreicht werden? Dazu Wolfgang Fetscher, der ein Büro betreibt, das sich auf die Ausstellung von Energieausweisen spezialisiert hat.
Wolfgang Fetscher:
Wir haben natürlich Kontakt zu verschiedenen Maklernetzwerken. Die einzige Rückmeldung ist die, dass die Leute jetzt schon, also die Käufer, sie fragen danach. Sie wollen den Energieausweis sehen, d.h. sie wissen, dass es ihn gibt und dass das ein Kriterium über die Energieeffizienz des Hauses ist, für das sie sich interessieren, also sie fragen danach und sie wollen ihn sehen, und offensichtlich vergleichen sie dann auch die Häuser, die infrage kommen, mit diesen Energieausweisen und mit diesen Kennzahlen. Wie weit das aber letztendlich dann kaufentscheidend ist, das wage ich nicht zu beurteilen. Wie weit jetzt dann wirklich sich einer vielleicht für ein Haus, wo ihm die Lage gefallen hat, und noch einmal die Lage, und noch einmal die Lage, und natürlich das Haus selbst auch und vielleicht von der Größe her und vom Platzbedarf, Platzangebot, und nur, weil die Energieeffizienz jetzt so schlecht ist, dass er es dann nicht genommen hat und sich vielleicht für etwas anderes entschieden hätte... Oder er versucht... Das eher schon, dass er dann halt versucht, den Preis natürlich dann zu drücken, das sehr wohl, also das wird schon verwendet, ja.
Durch die verpflichtende Einführung des Energieausweises ergäbe sich eine große Chance, die Bevölkerung auf breiter Basis für das Thema des Energieverbrauchs von Gebäuden zu interessieren. Denn wer wechselt nicht früher oder später zumindest einmal in seinem Leben Wohnsitz oder saniert sein Gebäude umfassend?
Wolfgang Fetscher bemängelt in diesem Zusammenhang, dass die Gestaltung, insbesondere das graphische Layout von Energieausweisen, besser gestaltet hätte werden können.
In der Einführungsphase des Energieausweises gab es auch höheres Interesse am Energieausweis. Dieses geringer werdende Interesse kann einerseits mit den Novellierungen ab 2012 zu tun haben, die zu einer größeren Unübersichtlichkeit, Verwirrung und Gleichgültigkeit geführt haben können. Aber sicher auch damit, dass eben nun die Routinephase eingetreten ist und bei jeder Neuerung zu Beginn das Interesse größer ist.
Wolfgang Fetscher:
Wobei ich eines in diesem Zusammenhang gleich sagen möchte: Am Anfang haben die Kunden angerufen. Da wurde das Gesetz zwar zum Teil blockiert, zum Teil von Immobilienmaklern sogar, bekämpft noch, von gewissen Lobbys, aber die Leute waren interessiert, die Leute haben angerufen, am nächsten, am übernächsten Tag: Wo liegt denn mein Wert? Weil ich zeige das dann immer, ich habe das ja da drauf. Da sage ich: Schauen Sie her, das wird dann, so wie Sie es von den Glühbirnen kennen, irgendwo A, B, C, D, E, F, G, so wird das dann eingestuft werden, das wird das Ergebnis sein, und diese Energiekennzahl. Und die Leute haben dann angerufen nach zwei, drei Tagen: Ja, es ist schon fertig und gibt es schon ein Ergebnis, und wo liegt denn mein, liegt es eh nicht so schlecht, und so halt haben sich interessiert dafür.
Mit der letzten Änderung jetzt des Energieausweisvorlagegesetzes 2012, wo jetzt auf der ersten Seite nur mehr der Buchstabe steht, hineinschreiben muss er aber trotzdem eine Kennzahl, die auf der zweiten Seite steht, wo 100, nein nicht 100, aber so viele Kennzahlen stehen. Damit hat man die Leute meines Erachtens endgültig abgeschreckt, dass sie jetzt so quasi sich zurücklehnen und sagen: Ja, es ist ein Gesetz, ich brauche es, weil man ja noch die Strafbestimmungen dazu gegeben hat und das somit verschärft hat, aber das Interesse hat man damit ein bisschen gebrochen. Das ist mein Eindruck, mein persönlicher Eindruck wie gesagt, von 200 Ausweisen im Jahr, ist natürlich auch nur ein Tropfen auf den heißen Stein, aber das Interesse war früher größer.
Der Energieausweis sollte in seiner Gestaltung mehr auf die Bedürfnisse der Anwender im täglichen Gebrauch Rücksicht nehmen. Das muss möglich sein, selbst wenn er ein behördliches Dokument ist. Eine große und wichtige Gruppe von Anwendern des Energieausweises sind neben den Endkunden vor allem Makler.
Wie ließe sich die Gestaltung des Energieausweises nun verbessern? Einerseits sollte klar ersichtlich sein, welche Werte in Annoncen einzutragen sind:
Wolfgang Fetscher:
Nein das ist eigentlich noch einer von vor 2012, wo noch die konkrete Zahl dasteht. Jetzt beim aktuellen steht ja nur der Buchstabe die Kennzahl, und dann muss er auf die zweite Seite gehen, muss aus dieser Latte sich heraussuchen diese Zahl. Damit ist der Normalverbraucher - selbst einer, der sich ein bisschen interessiert über Energie - überfordert, aus meiner Sicht. Zu Recht. Noch dazu wurde das geändert: Früher war der Referenzwert anzugeben in der Annonce, jetzt ist es der Standort. Also das kapieren schon die wenigsten, dass da zwei, dass das einmal für ein Referenzklima gerechnet wird, einmal auf Standortklima. Jetzt muss man das schon erklären. O.k., dann versteht er das zwar, weil wie kommt einer in Zwettl dazu, dass er dann bei der Förderung, dass er weniger Förderung bekommt, dass es ja quasi ein Referenzklima gibt, aber jetzt seit 2012 muss man laut Energieausweisvorlagegesetz das Standortklima in die Annonce hinein schreiben, früher musste man das Referenzklima; das ist für einen Normalbürger, der jetzt sein Haus verkauft, der ist damit überfordert, und das merke ich auch. Die Leute geben so quasi w.o.:
Ja ich weiß eh nicht, worum es da geht, Sie werden das schon wissen, machen Sie das, und das finde ich schade eigentlich, dass man das nicht genutzt hat, weil am Anfang war das Interesse von einem gewissen, wie gesagt von einem gewissen Prozentsatz der Bevölkerung ist es ja komplett negiert worden, aber die, die sich interessiert haben, die haben sich interessiert dafür und die wollten das wirklich verstehen.
Weiters kann die Ergänzung von graphischen Darstellungen die Verständlichkeit des Energieausweises erhöhen:
Wolfgang Fetscher:
Da fehlt irgendetwas, was er versteht. Er braucht auf den ersten zwei Seiten, spätestens auf der Seite braucht er irgendetwas, wo er sein Gebäude wiedererkennt, wo er... Zum Beispiel gibt es. Ja, jeder weiß, über die oberste Geschossdecke oder über das Dach, dass man das grafisch darstellt. Bei einem Haus, ist schon klar, dass es verschiedene Grundrisse gibt und weiß Gott wie viele Haustypen, ja aber: Dass man irgendwie grafisch darstellt: Da geht das verloren, da geht das verloren. Wir haben am Anfang auch so eine Energiestromgrafik drinnen gehabt, die war aber auch nicht ... Die war auch verbesserungswürdig, sage ich einmal. Dann hat man sie ganz weggelassen. So etwas auf die Art. Das war auch noch nicht das Gelbe vom Ei.
Wo man sieht: O.k., das sind solare Gewinne, das muss ich an Heizwärmebedarf zuführen, das sind die inneren Gewinne - wir alle geben ja auch etwas ab - und das sind dann die Verluste. So viel geht über die Transmissionsverluste - versteht keiner muss man anders übersetzen. Das sind halt Verluste über die Außenflächen. Lüftungsverluste durch das Kippen, durch das Fensterkippen. Das war so eine Art Energiestromgrafik. Das in Kombination mit der Tortengrafik haben wir immer verwendet, aber vielleicht noch ein bisschen grafischer da das Haus irgendwie in die Mitte setzen und ... Dass der das irgendwie versteht, was das eigentlich soll.
Empfehlung - Weiterbildung ist wichtig
Insbesondere für Neu- bzw. Quereinstieger ist es sehr empfehlenswert, das Bildungsangebot zum Energieausweis zu nutzen. Aber auch für erfahrene Energieausweisaussteller ist das Nutzen von Weiterbildungen im Fall von Neuerungen zu empfehlen.
Anbieter von Energieausweis-Software lehren in ihren Schulungen nicht nur den Umgang mit der Software, sondern vermitteln in der Regel auch notwendiges Hintergrundwissen zum Energieausweis.
Auch das Kursangebot der Bauakademien ist sehr empfehlenswert. Dazu der klima:aktiv Bildungsoordinator Johannes Fechner:
Johannes Fechner:
Es gibt in Bauakademien Kurse für Energieausweisersteller, das macht der Baumeister Poschalko, läuft in klima:aktiv Kooperation.
In den Beginnjahren waren viele Energieausweise fehlerhaft.
Im Endeffekt sollte der Energieausweis schon was mit der Realität zu tun haben, so ähnlich wie es beim Auto auch ist. Normverbrauch kann man kaum realisieren, aber geeignet für den Vergleich.
Gebäudesubstanz sollte so gut wie möglich erfasst sein.
Mit der Erstellung eines Energieausweises steht mit mit einem Fuß bereits auf dem Terrain der Energieberatung. Man hat alle relevanten Daten bereits für den Ausweis erfasst, und so ist es kleiner Schritt, Verbesserungsmaßnahmen vorzuschlagen. Für Aussteller von Energieausweisen kann es also auch attraktiv sein, über die reine Ausweiserstellung hinauszugehen und den Energieausweis mit Beratungsdienstleistungen, insbesondere im Fall von Sanierungen, zu kombinieren.
Hilfreiche Quellen
- Basisinfos zum Energieausweis. 2012. url: http://www.energyagency.at/fileadmin/dam/pdf/projekte/gebaeude/FAQ-Energieausweis_neu.pdf (besucht am 04. 04. 2016)
- Energieausweisvorlage-Gesetz 2012. 20. Apr. 2012. url: https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/BgblAuth/BGBLA_2012_I_27/BGBLA_2012_I_27.pdf (besucht am 04. 04. 2016)
- Europäische Union. EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden. 2010. url: http://www.energyagency.at/fileadmin/dam/pdf/verbraucherinfos/EU-Richtlinie2010.pdf
- OIB (Österreichisches Institut für Bautechnik). OIB-Richtlinie 6 - Energieeinsparung und Wärmeschutz. 2015. url: http://www.oib.or.at/sites/default/files/richtlinie_6_26.03.15.pdf. Kurzbeschreibung: Auf die OIB-Richtlinie 6 wird in praktisch allen Bauordnungen verwiesen. Sie ist also de facto Teil der Bauordnung. Hilfreich ist, dass im Unterschied zu einer Norm auch ein zur Richtlinie gehöriger Leitfaden existiert, in dem die Überlegungen erläutert werden, die zu den Festlegungen in Richtlinie geführt haben
- OIB (Österreichisches Institut für Bautechnik). OIB-Richtlinie 6, Leitfaden "Energietechnisches Verhalten von Gebäuden". M¨ arz 2015. url: http://www.oib.or.at/de/guidelines/richtlinie-6-leitfaden-1